現地調査で見えてくること

中松です。今日のコンテンツは
「現地調査で見えてくること」になります。

不動産投資ネタです。

インターネットの普及に伴い
不動産もネットで調べられる情報が増えました。

近隣相場の家賃などがその最たる例で
わざわざ現地に行かなくてもおおよそ把握できます。

しかし、そうはいっても
現地調査は重要です。

とりわけ、私がいま取り組んでいるやり方。

すなわち土地を買ってきて、共同住宅(主にマンション１棟)を
建てる場合、現地調査は必要不可欠といえます。

例えば、ここ最近だと千葉県野田市という
エリアにある土地を見てきました。

千葉県の野田市は人口約１５万人で
千葉県内においても中堅市町村の位置づけです。

利根川を挟み東に行くと茨城県の守谷市
北西に行けば埼玉県の春日部市

といった具合に、茨城と埼玉の県境に
位置しているのが千葉県野田市です。

千葉県のビックターミナル駅の一つである柏駅までも
近いですし、つくばエクスプレスを利用すれば
都内(秋葉原)にも約４０分ほどで出てこれます。

このエリアで、先日、
近隣相場価格よりも３割ほど安い土地が出てきました。

販売価格帯も今の私が取り組むには
ちょうど良いレベルですし、何より土地も広く
形もキレイで、接道も良く、容積率も十分。

土地情報から
共同住宅が建てられるイメージが
すぐに湧いてきました。

外注の設計士さんにラフプランを依頼すると同時に、
自分も現地まで赴き、現地調査をしてきました。

行く前のイメージは、駅近だったので
１階はテナント入れてもいいかな？と思っていました。

しかし、実際に現地を見てみると
路地に１本はいった住宅地兼アパートエリアでした。

駅前や国道沿いと違って、目立たないこの立地だと
テナントを入れても、
入居付けでかなり苦戦する印象。

なので、やるとしたらオールレジデンス(住居)タイプの
共同住宅だろうな、という次の段階の絵が
現地調査によって分かってきました。

それと同時に、徒歩圏内に、イトーヨーカドーやイオン、
市役所、警察署、郵便局、大きめの総合病院が複数など
住環境がとても良いことが分かりました。

単身世帯需要がありそうなエリアにも関わらず、
１Ｋの供給が足りてない模様で、

その証拠に最寄り駅徒歩５分圏内にあった
築浅の単身向けアパートは満室表示されているものが
複数棟ありました。

ここまでやると、
これは買い付けの一歩手前までが見えてきました。

単に相場よりも安いだけでなく、
「実需を満たせるだけのポテンシャル」を秘めている
土地という事です。

建築基準法上は想定している建物が
建てられるはずなんですけどね。

念には念をで
あとは、設計士からのラフプランが
上がってくるのを待つのみです。

それに加えて市の条例チェックも必要ですし、
近隣の地盤データも手にしておきたいところです。

２階建ての木造アパートと違い
３階建て以上の重量鉄骨やＲＣの場合は
根本的な「重さ」が違います。

なのでそれだけ、地盤に負担がかかるので
地盤が悪いと地盤改良費用がかさんでしまいます。

逆に地盤まで良いようならば
ますます良いという感じです。

というわけで今回の例からもわかるように
現地調査をすると、ネット上では見えてこない
ことが見えてくるようになります。

プラス材料も見えてきますし、
マイナス材料も見えてきます。

これをすることで、買うべきか？
あるいは買ったら損するのでスルーすべきか？

そういったことが見えてきます。

自分で言うのもなんですが
かなりディベロッパーよりの
不動産投資家になってきています(笑)

向き不向きはあるんでしょうが
「頭」と「泥臭さ」が混ざったこのやり方は
思いのほか、自分に合っているようです。

やっていて苦じゃない、むしろ楽しい。

移動中に原稿書いておけば
メルマガネタにもなるので
ＩＴも容易に継続できますしね(笑)

参考になれば幸いです。