中松です。今日のコンテンツは
「築古アパートのリフォーム相場」になります。
不動産投資ネタです。
基本的に私は新築が多いです。
いつも書いてますが、土地から仕入れて
プランを自分で考えて、複数の建設会社に相見積もり。
金融機関等の交渉もすべて自分でやります。
こうすることで新築にしては
高利回りな物件を増やしていけてます。
ただ、以前から新築とは別に
やりたかったことがありました。
一体何か？と言いますと
「築古系の再生」です。
いわゆるオンボロアパート(マンション)を
激安で買ってきて、コスパ重視のリフォームで
満室を目指すというスタイル。
新築系とはまた「違うスキル」が
求められます。
「経験」を積みたいので
実験的に築古アパートを１棟購入することにしました。
安く買えそうです。３，７００万円ほど。
満室にすると
利回りが約３０％弱になる物件です。
※融資が付きにくいエリアだったのと
現況入居率が低いのが安い理由。でも
それを差し引いても安い。
はい、いまは空室のリフォーム費用相場を
自分でも調べている最中です。
・内装リフォーム相場を調べた結果(１都３県、２０１８年データ)
クロス貼替 １平米あたり８００円切ると安い
ＣＦ貼替 １平米あたり２２００円切ると安い
ハウスクリーニング １部屋 ２万円切ると安い
クロス貼替で１平米５００円のところが
ありましたが、エリア対応外でした。残念。
でも、あまりに安すぎると逆に不安になる(笑)
一方で、大手リフォーム業者とかは
相場の１.５倍ぐらいが当たり前。
「ぼったくってる」としか言いようがないけど
一般消費者からすると
「目に見えない安心」を大手に感じるからいいのかな？
という印象です。私には不要なものです。
それにしてもＩＴ出身の人間(というか現役ですが笑)には
築古再生は相性バッチリです。
なぜかというと、リフォーム費用はもちろんのこと
「住宅設備」の相場などもすべてネットで
丸裸にできるからです。
トイレって原価いくらか知ってます？
便座、便器、タンクの３点セットで
安いのだと２万円前後です。もちろん新品。
高い業者さんをこれを
１０万円とかで売っているところもあるようです。
(古いの撤去、新しいの設置、送料などは込みですが)
調べれば調べるほど面白いです。
住宅設備は身近なものにも関わらず
「相場が分からない」ものが多いですからね。
いや、別にＩＴ系の人間でなくてもできるのですが、
やはりＩＴだと検索能力が嫌でも高くなっているので。
価格比較、数社見積などが
もう自由自在にできて笑えます。
こんなところで役立つとは。
新築の時も感じた光明(こうみょう)ですが
どうやら築古再生でも見えてきました。
こっちもいけそうです。
手応えあり。
参考になれば幸いです。
