中松です。今日のコンテンツは
「業者の損切物件が狙い目です」になります。
今回は不動産ネタです。
やられている方だと周知の通りですが
今年は融資が付きにくくなりました。
というか、それまでが
バンバン融資付きすぎていて異常で
いまは普通に戻ったといったほうが正確のようです。
はい、それはさておき、
そんな中でいま狙い目なのは
「業者の損切物件」です。
収益アパートやマンションを買うのは
いわゆるサラリーマン投資家や
専業大家さんといった層が中心です。
一方で、彼らに物件を売ってるのが
業者(不動産会社、宅建業者)という位置づけです。
業者と一口にいってもいろんなやり方を
している会社がありますが
その一つに「転売系業者」がいます。
安く買ってきて、高く売って、利益を出す。
発想はヤフオクやメルカリ、アマゾンなどで
行われている転売と同じです。
それの不動産バージョン。
例えば、3000万円ぐらいの
ボロイ１棟中古マンションを買ってきて、
それをなるべくお金をかけないで再生させて
利益を乗せて売る。5000万とか6000万とかね。
金額がとんでもなく大きい
まさに「リアル転売」です。
で、話を戻します。
この転売系業者さん達。
2017年位までに
抱えていた在庫(物件)をさばけた人たちは
超利益を出せています。
最高値で売り抜けたわけなので。
ヤバイです。1棟転売して利益が億以上
出ているケースも珍しくないと思われます。
しかし、その一方で
その時期に売り切ることができず
在庫が残ってしまっている業者さん。
これはいま「損切り」に追われている
業者さんが目立ちます。
例えば、3000万円ぐらいで仕入れて
5000万とか6000万円ぐらいで転売を考えていた。
ところが昨今の金融機関の融資姿勢が
ガラッと変わった(元に戻った)ので
融資が付きにくくなった。
金融機関が融資を出さない
↓
買いたい人はいても融資が出ないので物件を買えない
↓
売る側は値段を下げるしかない
↓
お買い得な高利回り物件が市場に出てくる
↓
それでも売れないからさらに値段が下がる
↓↓
去年まではあり得なかった超高利回り物件が出てくる ←いまここ
とりわけ転売業者さんの中でも
仕入れを「現金」でやっていたところは
まだマシです。
相場が戻るまで持っていればいいだけですから。
大変なのは仕入れを融資で
やっている転売系業者さんです。
不動産投資家が使うアパートローンや
プロパーローンと違って
業者さんが使うのはいわゆる
「事業性融資」になります。
長期保有ではなく、短期で転売して売るのが目的なので
借入期間等もおそらくは数年程度に設定しているケースが
多いのではと思われます。
もう、ここまで言えば分かりますよね？
いまの市場は、
返済が迫っている業者の損切物件が
出てきている時期なのです。
「この価格で売ると仕入れ値を割ってしまう、
つまり赤字になるけど、でも、返済が迫っている。
いま売らないと、更に安くしないと売れなくなるかも。
ええーい！しゃあない、売るしかない！もってけドロボー！(泣)」
いわゆる「投げ売り」的な
様相を呈しているケースも感じられます。
売り手としては大変ですが
買い手としては美味しい。
そんな業者の損切物件が出てきているので
買える人には美味しい時期です。
ただし、欠点としては
いくら価格が下がってきていても
金融機関がそう簡単には融資を出してくれません。
なので、金利の高いノンバンクを使うとか
共同担保いれるとか、あるいは物件そのものではなく
超高属性のパワープレーで借りるなど。
あとは現金買いですね。
こういった頑張りがいまの買い手には
求められます。うん、これはこれで結構大変かも(笑)
それをクリアできる人が
とにかくお買い得で買えるタイミングです。
私のところにもそういう話は
ポツポツ入ってくるようになりました。
とりわけ「ちょうどいま」の
タイミングで１つ面白い物件あります。
不動産投資が未経験の方の１棟目、
あるいはすでに１棟持っている人の２棟目。
このあたりの人にオススメです。
直近3年間で年収1000万円以上
もしくは
保有金融資産が1000万円以上ある人であれば
美味しい物件を買えるチャンスです。
上記の条件をクリアしている人で興味があれば
件名「美味しい物件に興味あります」で
個別メールください。
※2018年11月末で一旦締め切ります
参考になれば幸いです。
