中松です。今日のコンテンツは
「最強物件企画の進め方がすごすぎる件」になります。
今回は不動産ネタです。
自分で土地から仕入れる。
そして、建設会社や工務店を自分で手配して
マンションやアパートなどを建てる。
これをやると高利回りの新築物件が
手に入ります。
市場に出回っている新築物件は、ディペロッパー系の業者が
自分たちの利益を乗せた価格で売っているのは言うまでもありません。
これは当然の対価です。
エンドユーザーの代わりに大変なことや
面倒なことをやっているわけですから。
言い換えるとこれを自分でやれると
他の不動産投資家とは一線を画す。
高利回りの物件を安く手に入れられるわけです。
例：１億円(利回り５％)で売られているような１棟マンションを
６２５０万円(利回り８％)位で建てられる。
差額は約３７５０万円。
しかし、ここで困ったことが
１点あります。
一体何かというと、
土地から仕入れて、自分で建物を建てる。
こういったノウハウを
まとめた書籍が非常に少ない！という点です。
ここ１～２年でようやく増えてきましたが
その大半が「木造アパート」ばかりです。
木造をバカにするわけでは
決してありません。
木造は、安く早く建てられます。
癖のある土地でも、工夫次第で
アパートが建てられたりするので「美しい」です。
一方で、マンション(ＲＣや鉄骨)系を
土地から仕入れて建てるノウハウ本って
皆無でした。
仕方ないので私は手探りでやっていました。
手探りと言っても、木造系の新築本は
出回っているもの「全て」を読破しています。
かなり役立っていますが
それでもマンション系と比べると
決定的に違う点があるのが否めません。
「地盤改良コスト」や「階数」「エレベーターの有無」
などは代表的な違いといえます。
とりわけ「地盤改良」ですね。
・表層改良工法
・柱状改良工法
・銅管杭工法
木造は地盤改良コストが
基本的にかなり安いです。
地盤がしっかりしているエリアで
2階建て4部屋とかのミニアパートであれば
数十万円ぐらいで済むケースもあります。
一方で、地盤ズブズブの緩いエリアに、
５階建てエレベーター付きのRCマンションとか
建てると、地盤改良だけで1000万～2000万、
あるいはそれ以上かかるケースもあります。
地盤改良コストは、建物コストの増額、
最終的には利回りの低下にも繋がるので
マンション系の「要(かなめ)」です。
そんな折に、遂に今年の夏に登場したのが
下記の本です。
『最強物件企画』の進め方
著者：塩田寿弘
版元：セルバ出版
これはスゴイ！！！
私が１００万円を払ってでも欲しかった情報が
わずか１６００円(税別)の書籍にまとめられていました。
なんというか手探りでやっていく中でも
実際に動いて建てていましたので
「点」はいくつも身についていた感じです。
本を読んだことで自信つきましたよ。
あっ、結構、できている事もたくさんあるな、と。
しかし、この本を読むことで新たな「点」が
いくつも加わりました。
まだまだ知識が圧倒的に
足りていなかった。
それらが補完された感じです。
最終的には点と点が繋がり「線」に。
そして「線」と「線」が繋がり立体に。
私の頭の中では
「妄想マンション」が上棟した次第です。
あまりに感動したので著者の塩田さんに
フェイスブック経由でメッセージしてお礼を
伝えたぐらいです。
素晴らしい本を素晴らしいタイミングで
出版してくださったことに心より感謝！
しかし、かなりマニアックなテーマなので
果たしてターゲット層は誰なのか？(笑)
新築系の木造をやられている方が
次なる手法を得るために挑戦する、とか。
あとは、この本は東京２３区をターゲットにしているけど、
大都市であれば他のエリアでも再現性ある気がします。
私の東京２３区における１棟目は、
この本が出版される前だったこともあり
まだまだ粗削りでした。
いま狙っている東京２３区内の
２棟目候補プランにおいては
この本で学んだことをすべてぶつけたいですね。
金融機関からの融資結果待ちの状態で
暇だったので、今回の件をネタにした次第です。
早く建てたい、作りたい。
私と一緒に１棟マンション作りましょう
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参考になれば幸いです。
