中松です。今日のコンテンツは
「常に同時進行で狙っている状態にする」になります。
ここ１年、いえ、この半年ぐらいで
不動産投資の融資って、
全体的にはさらに閉まってきている印象です。
私個人的な感覚でも、年度末の関係もあってか
３月ぐらいまでは持ち込めば
聞いてくれる、あるいは上げてはくれていた
金融機関がいくつかありました。
ところが、今月に入ったら一変して
完全に閉まってしまった所がいくつかあります。
「あれ？先月と言ってたこと
違うじゃないですか？」と。
この業界だとよくあることだと分かってきました(笑)
と、同時に、今でも前向きに検討してくれる所も
依然として「ある」のも発見できているので
いやー、これは面白いところです。
９割の人が身構えているか、
あるいは買えない(can not)状況ですが、
個人的には、いまは「買い」だと強く感じます。
明らかにヤバイのは論外ですが
一定以上の物件で、融資条件もそこそこ良かったら
どんどん買い進めたいところです。
価格は下がっている＝利回りが上がる＝融資難易度も上がる
さぁ、どうなるか？(笑)
そういえば、不動産投資を始めたばかりの頃に
規模「数十億円」のスーパー大家さんと
話す機会がありました。
その時に言っていたことで印象的だったのが
「買えてますか？常に同時進行ですよ」
てな、ことを言ってました。
で、当時は私の不動産投資家としての
戦闘能力が低すぎてこの言葉を
深い意味で理解できませんでした。
ですが、実際に、自分で土地から買ってきて物件を建てたり、
あるいは買ったりするようになり、
ようやくわかってきました、この言葉の意味が。
買いたい物件、良い物件、欲しい物件を
常に何個もキープしておく。唾をつけておく。
当然、他の人も狙っているわけですが
「融資」が付かないことには、話になりません。
(do not buy / can not buy) ←この違い
なので、買える状態にしたうえで
常に何個も同時進行で攻めて、融資付いた物件から
買っていく、という感じですね。
奥が深いです。
ただ、やはり大事なのは購入後に回るかどうか？
つまり、入居率などになってくるわけなので
このあたりも丁寧にやるのは忘れないように
しないとですね。
買うのに夢中になるだけは危険。
買った後に、問題解決をしていき
結果として入居率を上げていく、収益が上がるという流れですね。
問題解決というのは
私独自の表現かもしれませんが、
リフォームであったり、家賃設定であったり、
客付け会社や管理会社の選定など、トータルです。
そもそも、問題解決が自分で
できるレベルの物件しか買わない。
「大家力(おおやりょく)」が高い人ほど、問題解決レベルが高いので
やばい物件にも手を出せるようになる感じです。
規模が大きいだけで、実体は回っていない
スカスカ大家さん。
コンサルとかで飢えをしのいでいる人も
少なからずいるみたいです。
カッコよくはないよね。
一方で、見せかけの規模が大きいだけでなく
実力も伴っている、骨太のほんとにスゴイ大家さんも
たくさんいらっしゃるので、尊敬です。
目指したいです。
ぶっちゃっけ、不動産投資だけでも
食べていける収益レベルには
すでになっているんですが
金だけじゃないんですよね、
実力や胆力であったり
その他もろもろです。
自分の不動産力を磨きたい、高めたい欲が
とても高まっています。
まだまだ力を蓄える時期と捉えて
精進してまいります。
追伸１：３月に一本融資が付いて良かった
追伸２：融資は不動産融資だけでなく、
事業性融資も上手に活用
