中松です。今日のコンテンツは
「物件によって年間の運営コストはビビる位に違う」になります。
不動産ネタです。
１棟目が完成したのが去年の１月。
おかげさまで丸１年はとっくに過ぎて
大家２年目突入しております。
物件も新築、中古を組み合わせて
順調に増えてきています。
しかし、こういう時こそ
基本に立ち返るのが大事です。
そこで２年目ということも踏まえ
「運営コスト」を改めて調べました。
ものすごく大ざっぱに書きますと
物件を運営していく中で
「出ていくお金(支出)」って「３種類」です。
・返済(利息と元金)
・運営コスト
・利益に対して課税される税金
※減価償却はお金としては出ていかないので
区別して考えると良いですね。
はい、上記３つの中で
今回は「運営コスト」を
チェックしてみたわけです。
「運営コスト」って一口に言っても
物件によって大きく違ってきます。
・管理手数料(自主管理の場合は不要)
・固都税(固定資産税と都市計画税)
・火災保険(地震保険込み)
・共用部の電気代や水道代など
・その他(エレベーター、浄化槽、ネット代、修繕、ＡＤなど)
書き切れてないですが
物件によってはもっと項目でてくることでしょう。
はい、今回は私が保有している物件の中でも
「対照的」な２物件をピックアップしてみます。
※どちらも新築、満室(仮に空室になっても1カ月以内に埋まる)
・物件Ａ「運営コスト約１０％」
管理手数料 約３％
固都税 約４％
火災保険 約２％
その他 約１％
・物件Ｂ「運営コスト約１８％」
管理手数料 約４％
固都税 約８％
火災保険 約２％
EVメンテ 約２％
その他 約２％
物件Ａは約１０％と書いていますが
実際は１０％切っています。
かなり優秀です。新築なので
向こう１０～１５年は大規模修繕の必要もなし。
孝行物件です。
一方で、物件Ｂは？というと
結構な金食い虫です。
建物がデカイので固都税の比率が
かなり大きいです。
この１棟だけで年間１００万円以上の
固都税を払っています。
また、エレベーターがある物件なので
毎月のメンテナンス費と電気代が
地味に加算されます。
大家さんによっては毎月のメンテナンスを
無しにしてしまい、
コストを浮かせる人もいるとかいないとか。
新築＝エレベーターも新品なので
やっても平気なんでしょうが、
万が一を考えると、「変なリスク」を
しょい込む事になるので。
現時点の私の大家レベルを踏まえると
私はやらない方針です。
結果、コストがかさみ
合計で約１８％となりました。
物件の年間コストは平均して
約１０～２０％と言われているので
おおよそ巷で言われている範囲内です。
ただ、これは物件とやり方によっては
ギリギリまで下げられます。
例えば、物件によっては固都税が２％程度で
収まっているものがあります。
こういう物件を自主管理にして、
保険も最低限のプラン、あるいは未加入とかね。
そこまでやると年間コストは
２～３％程度で収められる可能性も
出てくるといえます。
※ただ、その分、手間とリスクが高まるので
私はこのスタイルは当面とらないです。
いやー、それにしても面白いな。
大家というとどうしても
年間収入などのいわゆる「家賃」に
焦点が行きがちです。事実、ここは重要。
上手に物件を増やしていくと収入は
間違いなく増えますしね。
いわば攻めの戦略。
一方で、支出を減らしていくことでも
手元に残るお金は増えるわけなので。
これはいわば守りの戦略です。
今回は運営コストに焦点をあてましたが
返済金額、さらには税金もやりようによっては減らせます。
全体の金額が大きくなってくると
１％の違いが大きな違いになってくるので。
軽視しないように
注意していこうと改めて思った次第です。
それにしてもやる前から分かっていたとはいえ
ビビる位に違うので驚きです。
今後も経験を
どんどん積んでいきたいですね。
