中松です。今日のコンテンツは
「民泊戸建を利確させました」になります。
今年の1月頃の記事で
オンボロ戸建てをリフォームして
民泊として稼働させている事を書きました。
参照：オンボロ戸建がオシャレになったビフォーアフター
http://www.nakamatsu.org/archives/7580
稼働初月から高稼働だったので手ごたえを
大きく感じていたのですが、翌月以降は
ものの見事に「コロナ」と重なりました。
ここまでドンピシャで重なるとは
もはや驚きを通り越して笑うしかありません笑
幸いにも、立地が良かったのと戸建てだったので
コロナ禍の中でも「マンスリー」的な利用が
根強くあったので毎月売上を確保できていました。
インバウンド需要ではなく、国内客(日本人)の方が
出張や短期滞在、仲間との旅行？など
細かい目的までは分かりませんが、
ニッチなニーズがあったのが救いでした。
また、民泊をやる方の大半が「賃貸」でやっていますが、
この戸建に関しては物上げしてきたことが功を奏し、
えらく安く買えたので「現金買い」でした。
※物上げ(ぶつあげ)＝不動産会社を挟まず売主から直接買う行為
※現金買い＝融資を使わないで買う。利息など不要。
というわけでコロナ禍の中でも
持っていれば利益が積みあがる状態で
保有を続けておりました。
同時に売却にも出していました。
不動産の大原則の一つとして
「持って良し、売って良し」という言葉があります。
持っていれば利益が積みあがる状態にしておき、
そのうえで利益が出る価格で買ってくれる方が
現れたら売ってしまっても良い、という考えです。
文字通り、売れなくても困らない物件なので
利益を乗せた価格で売りに出すこと8カ月。
今年はもう売れないかな？と思っていた矢先に
今月中旬から急展開。
売却を頼んでいた元付け業者さんから連絡が入り、
「今週契約いけますか？来週決済で平気ですか？」
と急ピッチな内容。
価格も折り合い付けられる範囲だったので
快諾の旨を伝えて、話がまとまりました。
昨日、無事に決済が完了したので
民泊戸建を利確させられました。
関係者各位が本ブログを目にする可能性もございますので、
具体的な売却価格及び仕入価格は非公開とします。
購入時に見込んでいたほどの
大幅な利益は確保できませんでした。
とはいえ、損をしたわけでもなく、
売却時及び保有時の民泊利益の両方を足すと
まぁ、相場位の利益率とはなりました。
知りたい方は
私に直接あった際などに聞いていただれば幸いです。
来年に東京オリンピックが開催されるようであれば
売上は上向くと思いますので買主さん勝ちです。
仮にインバウンド需要が今後もずっと低迷したとしても
先に書いた通り、マンスリー需要がある物件なので
持っていても十分に戦える見込みはあるはずです。
んー、売った翌日に言うのもなんですが、
売らずに持っていても良かったかも(笑)
この物件は金銭的な利益以上に
各種経験が積めたのでやって良かったです。
・物上げ(ぶつあげ)を経験できた
・クロスやCF貼りなどのDIYが経験できた
・設備系のリフォーム業者への発注や折衝などが経験できた
・民泊スタートアップが経験できた
・コロナ禍でも黒字運営できた←ここポイント高め
・売却時にも利益を出せたのでトータル黒字で終えられた
・ボロ物件を再生させる楽しさを知った
・運営は代行業者に委託したので「完全不労所得」となり楽で助かった
・築60年、傾きアリ、再建築不可物件は持っていても落ち着かない(笑)
・同時に、拡大スピードを考えると融資使える案件をやるべきなのも再認識
いろいろ学び、血肉にできました。
これら踏まえていまの時点で力をいれているのは
以下の３つとなります。
・無借金系の不動産ビジネスだと「レンタルスペース事業」
・融資系だと短期売却想定の「デベロッパー事業」
・同じく融資系の長期保有系だと「不動産賃貸事業(＝大家)」
民泊事業も1つ目の無借金系に当てはまりますが、
いまは風向きが悪いので難易度かなり高めです。
私が把握している限りの情報にはなりますが、
いまの時点でも民泊で生き残っているのは
やはり「猛者(もさ)」レベルの方達だけとのこと。
戦える場所は世の中に無数に存在しますので、
自分に合っており、なおかつ結果を出せるところを
選ぶのがポイントですね。
参考になれば幸いです。
