中松です。今日のコンテンツは
「新築アパート・マンションのいずれも満室」になります。
ここ最近はスペース貸しの室数拡大と
不動産賃貸業に相変わらず力を入れています。
今回は不動産賃貸業の話をします。
私のやり方は、土地を自分で探してきてプランを考えて、
建設会社に発注してアパートやマンションを
自社で建ててしまうやり方です。
いわゆる「デペロッパー」的なやり方をすることで
完成物件を買うよりも大幅に安く
物件が手に入ります。
その代わり各種難易度が高いので
良い子はいきなりマネしないでください(笑)
私も知らないことはまだまだたくさんありますが、
ポイントは抑えて学んだうえで始めましたので。
このやり方のいいところは
「持って良し、売って良し」の状態で
スタートできる点です。
それもそのはず持っていてもすぐに満室にできるので
家賃収入が安定的に入ってきます。
(インカムゲイン)
同時に、高く買ってくれる投資家さんや
相場が高騰している時流が訪れたら
そのタイミングで売ってしまうことで
売却益が得られます。(キャピタルゲイン)
中古物件でも仕入れの段階で大幅に安く買ってきて、
適切なリフォームをすることで
同じことはもちろん実現可能です。
私も中古物件は一部やっていますが、
融資などの兼ね合いで新築が
保有物件の8割を占めています。
去年9月に完成した5階建てのRCマンションは
約3カ月ほどで満室となりました。
参考記事：ステージングをしたら成約率が3倍以上になった
去年11月に完成した3階建ての木造アパートは
約4カ月ほどで満室となりました。
参考記事：ここ１カ月何をしていたか書いてみた
いずれも国道16号線内のエリア、
RCマンションは東京23区内です。
家賃は近隣の相場よりも
気持ち高めの設定です。
例：相場5万円だったら52,500円前後
相場7万円だったら73,500円前後
相場よりも低くすれば恐らくは
完成後1カ月以内に満室になったと思います。
上手くいけば完成前とかでも満室化できたかも。
両物件は短期売却の可能性もあるので
気持ち高めに設定。
そのため、満室までの期間も余裕を持たせて
3～4カ月ぐらいは見ておいた次第です。
1棟目を建ててから丸3年経ったので
私も不動産賃貸業の実績が
そこそこ備わってきました。
このあたりは経験で分かります。
結果、両物件ともにきっちり満室です。
管理会社及び担当のいずれも
優秀だったのが大きいですね。
ありがとうございます。
私は新築が満室にならなかったことは
今まで一度もありません。
何なら中古も一度もありません。
必ず満室にしています。
なので、稀に新築のアパートマンションにも関わらず
満室にならない、、、という人の嘆きを聞くと「えっ？」って思います。
・建売業者の机上の空論レントロールに騙されているか
・設定家賃がよほど間違えているか(高すぎる)
・賃貸ニーズがそもそもなさすぎるエリアか
・客付けの活動をしていないか
・面倒くさい大家と思われて周囲を味方にできていないか
・これら全てが当てはまっているとか、、、
このあたりかな、とは思います。
新築は建てる前の段階、土地の選定の時で
調べれば分かるんですけどね、、、
どのエリアの土地を
どのくらいで買って
どのくらいで建てて
どのくらいの家賃で貸せるか。
きちんと調べたうえで
「確実に勝てる＝絶対に負けない」と判断できた時にだけ
土地に買い付けを入れればいいのですから。
難易度は決して低くないのですが
参入障壁があるからこそ
ライバルが入ってきにくいのがポイントです。
ネットビジネスはパソコン1台で始められるのが
メリットで魅力的だったけど、
その参入障壁の低さ故に、ライバルもカンタンに増えますよね。
経験者は語る笑
ネットビジネス1本で戦い続けられる人は
それでももちろん良いですが
個人的には資本を活かせる事業は
高齢になっても続けやすいので
オススメです。私の場合は不動産でした。
