中松です。今日のコンテンツは
「不動産投資で儲ける2つの方法」になります。
多くの方が不動産投資と聞くと
「家賃で稼ぐ」を連想することと思います。
※便宜上、不動産投資という言葉を使っていますが
「不動産賃貸業」という事業として私は取り組んでいます。
家賃で稼ぐのは間違いないですし
不動産投資の醍醐味と言っても過言ではありません。
退去が発生しない限りは
家賃が継続的に入ってきますので、
不労所得性も高いといえます。
この家賃は言い方を変えると
「インカムゲイン」と言います。
不動産投資で儲ける方法の1つ目は
このインカムゲインに他なりません。
例えば、融資(借金)で物件を買っていたとして、
月の返済が50万円だとします。
毎月50万円も返済義務があると考えると
多くの方は「ゾッ」として借金は怖いと感じるはずです。
しかし、不動産投資の場合は
返済原資(借金を返すお金の源)は
家賃であることを忘れてはいけません。
家賃が100万円入ってきて、そこから返済で50万円、
諸費用で20万円。残った30万円が手残りといったイメージです。
※返済比率50%、諸費用20%で想定した場合
得られた家賃から返済していくので
物件がきっちり稼働していれば
実はさほど怖くないわけです。
実際、私の現在の不動産投資は
月の返済が300万円以上ありますが、
月の家賃も800万円ほどあります。
怖くありません。
保有物件の8割以上が新築です。
自分で土地から仕込んで建てている
デベロッパー的なやり方なので
建売と違って、スタートの段階で安く買えているわけです。
まぁ、家賃から返済を行い、
さらにそこから各種諸費用が引かれますので
超余裕をブッコケルほどは手元に残りませんが(^^;
でも、これがもし、浪費やギャンブルの為にした借金で、
毎月50万円を返さないといけないとなると
それは間違いなく「地獄」です。
家賃という返済原資はないので、
多くの方は「給料」などを返済原資として
返す必要があるのでそれは大変です。
こういう借金は怖いです。
私は返済原資が給与所得系の「借金は0円」です。
一方で、返済原資が家賃であったり、
あるいは会社の事業収入を充てにしているものは
バンバン借入します。
しかし、給与所得(私の場合は役員報酬)を充てにしているものは
いまだに0円なのです。
住宅ローンはまだ切り札として温存中。
単に使い損ねているともいえますが(^^;
はい、話がそれました。
借金の種類についてはまた別の機会にするとして、
不動産投資で儲ける2つ目の方法に移ります。
2つ目の方法は「売却」です。
文字通り売ってしまうことで利益を出す方法。
これは「キャピタルゲイン」と言います。
例えば、残りの借金が5,000万円の状態で
アパートを売ったら7,000万円で売れた。
単純に考えて2,000万円の利益なわけです。
※各種税金等はすべて考慮前
私も不動産投資を始める前までは
1つ目の稼ぎ方「インカムゲイン」にばかり
目がいってたのですが、
実際はこのように2つ目の稼ぎ方「キャピタルゲイン」も
非常に強力な稼ぎ方として存在します。
あなた「何で家賃で儲かっているアパートやマンションを売るの？」
と思われるかもしれません。
ごもっともな質問ですが
その回答は至ってシンプルです。
「持っていても儲かるけど、売っても儲かるから」です。
イメージしやすいように噛み砕いた言葉を使うと
「長い時間をかけて細く稼ぐか」
「短期間で一気にドカンと稼ぐか」という違いです。
言うまでもなく、インカムゲインで稼ぐのは
「長い時間をかけて細く稼ぐ」を指し、
キャピタルゲインは
「短期間で一気にドカンと稼ぐ」を指します。
成功している不動産投資家の多くは
この2つの稼ぎ方を必要に応じて組み合わせて
上手に収益を上げていきます。
新築中心でやってきているので
大規模修繕等も当面は不要の物件ばかり。
なので、個人的には焦って売る必要が0で、
中長期スタイルで良いのですが。
そうはいっても、売却すると「含み益が顕在化」することで、
貸借対照表(B/S)がキレイになるのも分かっています。
※売却は表現を変えると「利確」といえます。
基本は保有しつつ、一応は売りにも出しておく。
納得いく価格で買ってくれる方が現れたら
手放しても良いかなというスタンスです。
インカムゲインだけでも十分に食べていけますが、
キャピタルゲインを組み合わせるとより安定します。
